¿Qué son las hipotecas divisibles?
Se trata de un mecanismo que permite hipotecar un proyecto inmobiliario completo (por ejemplo, un edificio en pozo) y, una vez construido y subdividido, dividir la hipoteca original en múltiples hipotecas individuales, una por cada unidad (departamento, lote, etc.) .
Origen: instauradas por el DNU 1017/2024 y reguladas por el BCRA y la CNV .
Objetivo: promover el financiamiento desde etapas tempranas de la construcción, facilitando al comprador acceder a crédito desde el pozo .
Requisitos principales:
Inmueble originalmente libre de gravámenes o con todos reconocidos .
Plan detallado de subdivisión (cantidad y características de las unidades) .
Acuerdo de partes para afectar individualmente la deuda/generación de garantía por unidad .
¿Qué ofrecen estas hipotecas?
Financiación: hasta un 75 % del valor de la unidad, con plazos de hasta 20 años, y montos que podrían alcanzar los $350 millones .
Fase de construcción: se suele financiar el 30 % desde el inicio, pagando solo los intereses; el resto se completa al escriturar .
Banco Ciudad fue pionero en ofrecer este tipo de HipotecasTenés que tener el 25–30 % del valor de la propiedad ahorrado y la cuota no puede superar el 25–35 % de los ingresos” .
¿Conviene tomar una hipoteca en un emprendimiento inmobiliario?
Ventajas
Acceso a vivienda desde el pozo, pagando solo intereses en fase de obra .
Garantía y deuda se asignan por unidad tras escriturar .
Dinamiza la inversión privada y el sector construcción .
Desafíos
Actualmente pocos bancos ofrecen esta modalidad: principalmente Banco Ciudad, algo más Banco Hipotecario y pocos privados .
Requiere aportes iniciales elevados (25–30 % del valor) .
Riesgo de ajustes por UVA/CER + inflación — aunque hay seguros y límites opcionales .
¿Y cuando NO conviene?
Para emprendimientos terminados o usados, es más recomendable una hipoteca tradicional:
Plazos largos (20–30 años).
Tasas variables según entidad y perfil, pero estables para propiedades ya escrituradas.
No aplican hipotecas divisibles.
Evolución reciente
Abril‑Mayo 2024: reapertura de líneas hipotecarias en UVA. Banco Nación, Ciudad, Hipotecario, Supervielle, ICBC y Santander lanzaron productos entre +3,5 % y +8,5 % TNA.
Diciembre 2024: Bancor ajustó sus tasas a +6,9 % (clientes) y +8,9 % (no clientes), reflejando cambios macroeconómicos
Primer semestre 2025: las condiciones se han mantenido estables, sin modificaciones oficiales anunciadas.
Conclusión
Las hipotecas divisibles son una herramienta innovadora, especialmente útil para viviendas desde pozo.
Ofrecen financiación de hasta 75 %, plazos largos y adaptación por unidad.
Sin embargo, convienen más si:El desarrollo ya está en fase avanzada o tiene diseño aprobado.El banco ofrece condiciones favorables.Tienes capacidad de ahorro inicial y tolerancia a UVA/CER.
Para propiedades usadas o finalizadas, lo más razonable sigue siendo un financiamiento hipotecario tradicional.
Conclusiones Generales sobre Créditos Hipotecarios en Argentina seguir leyendo extracto
1. Hipotecas Divisibles: una herramienta clave para financiar desde el pozo
Permiten subdividir una hipoteca general en garantías individuales una vez terminado un proyecto inmobiliario.
Benefician tanto a desarrolladores como compradores, ya que facilitan la financiación en etapas tempranas de obra.
Aumentan la transparencia y trazabilidad del crédito para cada unidad.
Limitación actual: solo algunos bancos como Banco Ciudad aplican hipotecas divisibles específicamente en emprendimientos. El acceso aún no está masificado.
2. Las tasas de interés UVA subieron desde fines de 2024
Durante la reapertura de hipotecas en abril–mayo 2024, la TNA UVA promedio era de 3,5 % a 5,5 %.
Desde noviembre 2024 a julio 2025, la mayoría de los bancos ajustaron al alza, quedando entre 6,5 % y 9,5 % TNA.
Esto refleja la baja de inflación general, que vuelve más previsible el ajuste por UVA, y la intención del sistema financiero de trasladar más riesgo al tomador.
3. Mejores condiciones para quienes tienen cuenta sueldo
Bancos como Nación, Supervielle, Hipotecario y Ciudad ofrecen tasas promocionales a clientes con acreditación de haberes.
Estas pueden llegar a ser hasta 3–4 puntos menores (por ejemplo, 4 % vs. 8,5 %).
Las bonificaciones aplican, en general, solo al primer año.
4. El ajuste por UVA/CER sigue siendo el mayor factor de incertidumbre
Si bien la inflación bajó durante 2024, sigue presente la posibilidad de aumentos abruptos en cuotas si el IPC se dispara.
Algunos bancos (como Nación) ofrecen seguros o topes con el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), pero a un costo adicional.
5. ¿Conviene tomar una hipoteca dentro de un emprendimiento inmobiliario?
Sí, si:
El proyecto está bien ubicado, en etapa avanzada y avalado por bancos reconocidos.
Se puede acceder a una hipoteca divisible, pagando intereses durante la obra y capital tras escriturar.
Se cuenta con al menos el 25–30 % del valor inicial ahorrado.
No conviene, si:
El proyecto es informal o no tiene garantías claras.
El banco no ofrece hipoteca divisible (lo que implica riesgos de titularidad o financiación a posteriori).
Se necesita liquidez inmediata, ya que muchas líneas recién se activan con la escritura.
6. Recomendaciones para quienes evalúan tomar un crédito hoy:
Comparar TNA + CFT total, no solo la tasa nominal.
Estimar cuotas a futuro con diferentes escenarios de inflación.
Verificar si el crédito ofrece topes por CVS o seguros ante desfasajes UVA/sueldo.
Considerar bancos públicos o con líneas promocionales (Nación, Ciudad, Supervielle).
No endeudarse al límite: la cuota no debe superar el 25–30 % del ingreso familiar.
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María de las Mercedes Allegue
Martillera Pública y Corredora Inmobiliaria. CUCICBA 9327
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